Rozhovor s Oliverem Winterem, zakladatelem a CEO společnosti a&o Hostels.
Pane Wintere, jaký byl hlavní strategický důvod převzetí společnosti Schulz Hotels?
Vědomě jsme chtěli vedle a&o vybudovat druhou značku. a&o je jasně pozicováno jako low-budget hostel. Se značkou Schulz rozšiřujeme portfolio o segment premium budget.
Naším cílem je prodloužit životní cyklus zákazníka. Mnoho hostů cestuje v mladém věku velmi úsporně s a&o. Později jsou ochotni zaplatit více za vyšší komfort – a právě zde vstupuje do hry Schulz. Zajímavé je, že i školní skupiny a rodiny jsou dnes ochotny zaplatit o pět až deset eur za noc více za kvalitnější ubytování. Cenově zůstává a&o nejdostupnější variantou, nad ní pak pozicujeme Schulz.
Značka Schulz zůstává zachována. Znamená to novou strategickou orientaci?
Ano, jednoznačně. Sledujeme jasnou strategii dvou značek. A to je teprve začátek. Chceme růst s oběma značkami.
Investovali jste přibližně 500 milionů eur. Jak dlouho bude expanzní fáze pokračovat?
Pět set milionů jsme investovali rychleji, než jsme původně plánovali. Od konce roku 2023 máme nového private equity investora a poslední dva roky byly velmi dobrým obdobím pro nákupy – i když ne pro prodeje. Získali jsme velká aktiva mimo jiné v Londýně, Berlíně (Checkpoint Charlie) a Miláně. Proto nyní pracujeme na zajištění dalšího kapitálu.
Do budoucna chceme opět více využívat nájemní model. Standardně máme strukturu přibližně 60 % vlastnictví a 40 % nájmů. V posledních 24 měsících jsme koupili devět objektů – ale neuzavřeli jsme ani jednu nájemní smlouvu. To chceme znovu vyvážit.
Je a&o spíše hotelová společnost, nebo realitní investor?
Obojí. Máme dva modely tvorby hodnoty. Zaprvé provozujeme ubytovací byznys. V posledních letech jsme zvýšili obsazenost přibližně o deset procentních bodů – mimo jiné díky profesionálnějšímu revenue managementu a jednotnému vizuálnímu stylu značky. Zadruhé cíleně investujeme do zanedbaných nemovitostí, tedy objektů, které mají svoji slávu za sebou. Ty revitalizujeme a vytváříme nový třicetiletý horizont s konceptem a&o.
Private equity investoři sice uvažují v horizontu pěti až deseti let, ale strategicky budujeme dlouhodobé hodnoty.
Evropský hostelový trh má do roku 2030 růst téměř o 6 % ročně. Kde vidíte největší příležitosti?
V následujících pěti letech jednoznačně v Evropě. Identifikovali jsme více než 50 měst, kde můžeme dále růst. Velmi zajímavé jsou pro nás Velká Británie a Irsko, stejně jako jižní Evropa – Itálie, Španělsko a Portugalsko. Na seznamu máme také Francii. Ve střední a východní Evropě je realitní trh náročnější: kupní ceny jsou místy srovnatelné se západní Evropou, ale dosažitelné ceny za ubytování jsou nižší. To expanzi komplikuje. Ale pokud bychom mohli zítra otevřít druhý objekt v Praze, udělali bychom to.
Rok 2024 byl rekordní. Co bylo hlavním růstovým faktorem?
Rok 2024 byl výjimečný. Konalo se fotbalové mistrovství Evropy v Německu, proběhla celá řada velkých koncertů jako Taylor Swift nebo Coldplay. Eventy byly pro nás silným impulzem. Pro rok 2025 jsme měli ambiciózní cíle, protože jsme chtěli udržet růst. A to se nám ve většině destinací podařilo. Zajímavé je, že v roce 2025 se jižní Evropa vyvíjela o něco lépe než severní.
Obsazenost dosáhla přibližně 73 %. Je zde ještě prostor pro optimalizaci?
Jedno až dvě procenta jsou určitě ještě možná, zejména u nově otevřených domů. Celkově jsme však s obsazeností spokojeni a více se nyní soustředíme na růst průměrné ceny.
Jak výrazně ovlivnily výsledky akce typu olympijských her v Miláně?
Velmi pozitivně. Náš nový hostel v Miláně byl téměř stoprocentně obsazen – samozřejmě za eventové ceny. Zajímavé je, že naše budova A&O Ca Granda byla původně postavena pro olympijské hry v 80. letech. Nyní zažila svou druhou olympiádu.
a&o získalo TikTok Award 2025 za „Best Performance“. Jak důležitý je TikTok pro generaci Z?
TikTok je pro nás momentálně nejrychleji rostoucím kanálem. Přibližně 80 % online marketingového rozpočtu však stále investujeme do Googlu. Facebook už téměř nehraje roli, Instagram částečně. Oceněná kampaň byla vytvořena interně s rozpočtem 35 000 eur a vygenerovala přibližně 250 000 eur obratu. Naším dlouhodobým cílem je návratnost investice 1:10.
Zajímavý je také vývoj vyhledávání pomocí umělé inteligence. Chování uživatelů se zde výrazně mění. Ale tady se teprve učíme, jak s AI pracovat.
Jak hodnotíte vývoj hostelového trhu v Praze?
Rok 2025 byl solidní, ale nebyl silnější než 2024 – podobně jako v Německu. Rok 2026 zatím vypadá slibněji. Kdyby byly v Praze a okolních zemích příznivější ceny nemovitostí, byly by Praha, Varšava, Krakov a Budapešť určitě na našem seznamu expanze.
Založil jste a&o v roce 2000. Změnila se vaše původní vize?
Smysl zůstal stejný: dělat cestování cenově dostupné a přístupné – demokratizovat cestování. Co se změnilo, je rozsah. V roce 2000 jsem myslel jen na Berlín. Budování celoevropské sítě nebylo plánem. To se vyvíjelo postupně.
Investoval byste dnes znovu do hostelového segmentu?
Rozhodně ano.
Kde vidíte a&o v roce 2030?
Jako největšího provozovatele hostelů v Evropě – se zdravým mixem vlastních a pronajatých nemovitostí.
Jan Herget
